k8凯发集团开户首页-大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法

作者:匿名时间:2020-01-09 11:11:57

k8凯发集团开户首页-大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法

k8凯发集团开户首页,本报记者 李慧敏 沈阳报道

沈阳市中级人民法院(以下简称“沈阳中院”)近日下达“驳回上诉、维持原判”的行政判决书,意味着沈阳中粮广场综合体项目115位业主起诉沈阳市自然资源局(原沈阳市规划和国土资源局,以下简称“自然资源局”)、请求依法撤销规划变更行政通知书一案终审胜诉。

中粮广场综合体项目是中粮集团于2011年开始在沈阳投资建设的大型城市综合体项目,最初的项目规划明确,大悦城购物中心系该项目的重要配套。2016年11月,项目住宅业主获悉,原规划中的大悦城购物中心建设将被取消,取而代之的则是高层住宅。

沈阳中院判决书显示,早在2016年7月末,经自然资源局批准,中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”)下属公司、中粮广场项目开发建设单位中耀房地产开发(沈阳)有限公司(以下简称“中耀沈阳”)已完成了将项目商业比例由28%~30%调整为21%~22%的变更。

“此变更表明,在项目业主未被告知的情况下,大悦城从规划当中消失,而消失主要理由却是开发商‘资金周转面临困难’。”业主方代理律师、辽宁观策律师事务所陈宝龙表示,沈阳中院撤销自然资源局的违法行政行为,是因为既存在变更程序违法,也存在不符合控制性详细规划实体违法。

司法判定规划变更违法

2019年10月28日,沈阳中院下达《行政判决书》(2019)辽01行终560号,驳回自然资源局和中耀沈阳的上诉请求,维持沈河区法院作出的一审判决。

《行政判决书》载明,2011年4月28日,自然资源局向用地单位中耀沈阳颁发位于沈阳市皇姑区黄河北大街西侧地块的《建设用地规划许可证》。用地项目名称为居住和商业;用地面积为25.89万平方米;建设规模约为68万平方米。《建设用地规划许可证》的附件《建设项目规划设计要点》中明确,该项目商业比例为28%~30%。

当地媒体公开信息显示,中粮广场综合体项目系中粮集团在沈阳投资建设的第二个大体量商业地产项目,项目总投资78亿元。将建成集央企东北总部、大悦城购物中心等为一体的国际化、高品质大型城市综合体。

《行政判决书》维持原判重点体现在两个方面:其一,自然资源局程序违法;其二,规划变更没有证据证明符合控制性详细规划。

《行政判决书》表明,2016年,中粮广场综合体项目原始规划在3个月内完成了商业比例缩小7%的变更流程。

在2016年6月24日,自然资源局作为土地出让方,与中耀沈阳签订《国有土地使用权出让补充合同》,约定:根据沈阳市土地交易中心2016年5月13日关于上述地块规划指标调整的补充说明,该地块容积率不变,商业比例由28%~30%调整为21%~22%;2016年7月13日,中耀沈阳向自然资源局提交《沈阳市建设项目规划许可及其他事项申请表》,申请变更商业比例;2016年7月29日作出《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划审计要点变更通知书》,将该地块《建设用地规划许可证》规划设计要点中商业比例由28%~30%调整为21%~22%。

“自然资源局与中耀沈阳先签订了含有变更商业比例内容的补充合同,三周以后中耀沈阳才提交了变更商业比例的申请表,又两周后才发出变更通知,程序倒置,又属于一种严重违法,也反映出双方急于达到变更目的的迫切心情。”陈宝龙表示。

《行政判决书》对于自然资源局程序违法的落点则在于:未在规划许可变更行政程序中告知利害关系人享有听证的权利。指出,原告杜震华等115人均系中粮广场综合体项目住宅业主,且均于规划许可变更前购买房屋,但作为利害关系人未被告知享有此项权利。

与此同时,沈阳中院认为,根据相关法律规定,建设单位应当按照规划条件进行建设,确需做出变更的规划条件,须符合控制性详细规划。自然资源局并未向法院提交诉争用地规划变更符合控制性详细规划的证据,故原审认为其作出规划许可变更行为证据不足,并无不当。

陈宝龙表示,终审判决维持原判,意味着原规划28%~30%的商业比例恢复。

三年维权“捍卫”大悦城

法庭之上,是关于依法行政的诉讼;法庭之外,是项目业主对权益的争取。更多细节,均围绕“捍卫大悦城”展开。

“根据2011年披露的项目规划,中粮广场综合体项目总计分四期建设。其中一、二、三期为住宅,包括高层和洋房。四期为商业部分,分为两个标段,被称为4.1和4.2,4.1包括写字楼、商务公寓和商业步行街,4.2的主体就是大悦城购物中心。”业主孙女士表示,到2016年11月,项目一期、二期住宅销售基本完成,4.1标段也建设完成,4.2标段的工程尚未开工。

彼时,规划为大悦城的地块有动工迹象,业主认为热盼的大悦城购物中心即将落地。

“后来发现原规划4.2期的位置已在施工,向中耀沈阳的相关人士打听后获悉,此处将改建28层的住宅,不再建设大悦城。”业主田先生表示,后来听说规划变更已于2016年7月末获得了自然资源局的批准。

据介绍,针对变更后的规划,中耀沈阳在宣介材料和口径等方面做了调整。

“中耀沈阳收到商业比例变更通知书后,重新制定了项目效果图,原公建项目改为住宅项目,大悦城购物中心的位置代之以9栋28层住宅,增高约40米;营销中心项目沙盘换上了示意9栋高层住宅的塑料模块,进行推介宣传。”业主刘先生向《中国经营报》记者出示了商业比例变更后的效果图。

“中耀沈阳在不能出示建设工程规划许可和施工许可的情况下违法施工,在广大业主的阻止下停工,但工程基底大坑已形成。”刘先生表示。

2019年11月21日,记者在沈阳中粮广场综合体项目现场看到,原规划中大悦城的位置,目前的状态是一个堆积了各种垃圾的大坑,周围用围挡与街道隔离。在营销中心,销售人员表示目前房源均已售罄。记者看到沙盘上原规划大悦城休闲购物中心的位置空白,没有大悦城相关标示,亦未见9栋高层的模型和标识。

2017年初,业主们开始了“捍卫大悦城”的维权行动,其中包括对自然资源局的司法诉讼。

而业主们得到“不建大悦城”的确切消息则是在2018年4月27日。相关资料显示,当天自然资源局、地方政府、中耀沈阳等相关方面负责人现场召开说明会,明确向业主表示,大悦城已经确定不再建设。

“如果没有大悦城,我不会选择这么贵的房子。中粮集团在沈阳投资的首个项目——中街大悦城,即收获了很好的口碑和较高的品牌美誉度,与大悦城为邻,代表的是品位、舒适和便利。”业主孙女士介绍“一掷数百万金”购买中粮广场综合体住宅的初衷。

业主们表示,在项目营销过程中,“将引进集吃喝玩乐休闲购物于一体的大悦城”作为最大卖点之一,被中耀沈阳广泛宣传。

《中国经营报》记者通过官方媒体报道、网络转载、视频广告、宣传图册、沙盘照片等多种媒介,均看到了关于“大悦城入驻中粮广场”的相关信息。

天眼查显示,中耀沈阳隶属于中粮地产,2019年3月27日,中粮地产正式更名为大悦城控股集团股份有限公司(简称“大悦城控股”)。

“商业饱和”与“资金困难”之争

“我们要求自然资源局及中耀沈阳恢复原规划、建设并引进大悦城,兑现承诺。”业主王女士表示,中耀沈阳变更商业比例提出的“区域高端商业已经饱和”的理由全无道理。

一份沈阳市规划设计研究院2015年12月作出的《中粮广场地块商业比例调整论证报告》(以下简称“《论证报告》”)中关于“调整背景”作了如下阐述:“区域对大型高端商业的需求已经饱和,商业比降低至21%……对地块及周边区域影响较小。”

自然资源局2016年3月11日提交给沈阳市政府的《市规划国土局关于中粮广场项目规划指标调整有关问题的请示》当中,引用了“区域对大型高端商业的需求已经饱和”这一说法。

“说区域内高端商业饱和,完全没有依据,与沈阳市其他几个城区相比,皇姑区属于商业匮乏配套不足。”陈宝龙表示。

沈阳市统计局2017年7月16日发布的《沈阳市城市商业综合体大数据》显示,2016年末全市17家城市商业综合体,皇姑区仅1家。

商业地产深度服务机构睿意德2017年发布的《沈阳皇姑商业发展需聚焦最后一公里》一文曾披露,北皇姑成型的商业项目约10万余平方米,按增加至30万人口计算,人均商业面积仅为0.3平方米,而人均0.8~1.2平方米属合理范畴。

“中耀沈阳变更商业比例最为根本的原因是因为‘资金周转困难’,而不是公共利益的需要。”陈宝龙表示。

《中国经营报》记者发现,《论证报告》中有相关说法:“由于房地产市场低迷,中粮广场已建成的13.7万平方米商业面积销售困难,造成项目资金周转困难,后续开发难以启动。”

2015年11月17日,中耀沈阳提交给自然资源局的《关于中粮广场项目调整商业比的请示》中,关于调整原因也有相关描述:“目前房地产市场处于低迷阶段,商业地产竞争尤其激烈,中粮广场项目目前已建的13.7万平方米商业面临巨大压力,销售不畅,项目资金周转面临困难,后续开发一直难以启动,造成项目整体推进进度缓慢。”

“把商业部分的大悦城和三期的一小部分变更为9栋28层的高层,中耀沈阳自然可以一举两得,既缓解了商业投入的压力,住宅销售又可快速回笼资金。”业主田先生表示,但是近年中粮广场高层住宅项目价格并没有大的涨幅,属于宣传效力透支的结果。

研究相关备案数据发现,中粮广场综合体高层住宅项目在2011年开盘当年创造了价格高点之外,2013年均价为1.25万元/平方米左右,其他年份均在1.1万元/平方米左右徘徊,直到2019年。

沈阳瑞达思信息技术有限公司(以下简称“沈阳瑞达思”)提供的备案数据显示,中粮广场高层住宅2011年10、11、12月三个月成交备案52套,备案均价为15881元/平方米。

沈阳瑞达思分析师姜波表示,从备案数据上来看,中粮广场项目高层住宅价格近年没有太明显变化,一般大商业配套溢价在开盘里面就已经把这部分预期算进去了。

而中粮广场项目往南4站地铁还有沈阳天地、乐天等综合体项目,沈阳天地2011年备案均价为10748元/平方米;皇姑区的华润置地广场高层住宅在2011年的备案均价为8231元/平方米。

《中国经营报》记者就相关问题致函自然资源局和中耀沈阳方面,双方回复接受采访均需走报批流程,截至发稿,上述两方尚未作出正式回复。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)

上一篇:孙明春:雷曼破产很可惜 下轮危机或在2020年
下一篇:低靡到疯狂再到疲软初显 张家口地产陷入围城般困境?
推荐阅读